酒店投資(怎樣進行酒店投資策劃)
1.怎樣進行酒店投資策劃
營銷策劃書目錄 （一）飯店概況與任務 （二）市場分析 （三）競爭分析 （四）飯店優(yōu)勢、劣勢和機會、威脅分析 （五）市場營銷目標 （六）飯店營銷策略 （七）營銷預算 （八）營銷計劃的實施和控制 （一）飯店概況與任務 達華賓館位于延安西路918號，介于市中心和虹橋開發(fā)區(qū)之間，交通便利，適合商務、都市旅游活動。
延安路高架江蘇路出入口就在飯店旁邊，給飯店帶來了便利的交通條件。 飯店樓高10層。
客房總數96間套，其中標房88間、套房8套；多功能會議廳一個，可容納80個座位；零點餐廳1個；咖啡屋1個。 飯店硬件按三星級標準配置。
飯店內部裝飾布置由美國著名設計師喬奇 設計。客房內的裝飾很有特點：房頂大膽地飾以藍色圈邊，與深藍色間白色圖案的地毯遙相呼應，給人以寧靜的感覺；所有家具呈棕色，床頭掛有富有中國特色的水彩畫。
所有客房配置：一臺冰箱、二部電話、一臺信息彩電、e—mail插口。 飯店為客人提供的主要服務有： 24小時客房服務 。
叫醒服務 。洗滌、熨燙衣服 。
商務中心服務時間：6:00至24:00 預訂機票、代叫出租車 。零點餐廳營業(yè)時間：7:00至22:00 咖啡屋營業(yè)時間：7:00至24:oo 飯店于1978年開始對外營業(yè)。
由于受飯店建筑結構的影響，以及目標市場的反復多變，飯店開業(yè)至今，尚未建立起一個明確的市場形象，也沒有穩(wěn)定的購買客源。 1998年，飯店改制為錦江國際管理公司教育培訓中心實驗飯店，同時用一年的時間，停業(yè)對飯店進行了全面裝修改造。
改制后的飯店除了完成經營指標外，還要承擔起公司中層管理人員的培訓見習任務。要實現改制后的目標，飯店的管理方式必須符合公司的管理模式，服務水平必須能體現公司的水準，而這些“必須”，同時也為飯店贏得顧客、完成經營指標提供了機遇和條件。
1999年重新開業(yè)的飯店，將給顧客以全新的形象。 （二）市場分析 1.中國飯店市場 。
供給過剩：近年來在建飯店項目持續(xù)增加；房地產業(yè)市場不景氣，一些寫字樓、公寓紛紛轉向飯店經營；社會旅館升級；所有這些，使飯店數量 的增加遠遠超過了客源的增長速度。下表是全國近三年的統計數據。
screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0>o國內外需求明顯不足：受東南亞金融風波的影響，這些地區(qū)出游的人數減少，有些國家的政府甚至采取措施限制國民出境旅游；97年下半年以來，俄羅斯客源市場增長較快，但俄市場影響的地區(qū)主要是華北和東北的部分地區(qū)，數量的增加也是以邊境游帶動的，往往與購物聯系在一起；歐美客人來華旅游數量在增長，但增長的幅度令人難以樂觀。國內旅游受宏觀經濟形勢、三資企業(yè)發(fā)展乏力、居民消費轉向住房等因素影響，對飯店需求也受到影響。
2.上海飯店市場 受東南亞經濟危機的影響，1998年全市三星級酒店的平均客房出租率為50%，平均房價是350元。1999年亞太經濟合作會議將在本市召開，到時可能會吸引一些中外旅游者，但這些客人入住三星級酒店的機會很小。
預計1999年的入境客人數與今年持平。 &nb sp； 內需市場是一個有潛力的市場。
受政府拉動內需政策的激勵，預計99年國內居民旅游需求將有較大增長，來上海旅游購物的人數將增加。他們中的為數可觀的人將入住二、三星級酒店。
國內一些中小企業(yè)也開始尋找相對經濟的酒店來舉辦促銷會、公司會議。他們需要設施完備、衛(wèi)生整潔而價格便宜的酒店。
在餐飲市場，去年社會餐館的成功者都體現了這樣一些特點：設施設備都達到了星級飯店的水平，重視環(huán)境氣氛的營造，消費者無論是自己用餐還是宴請客人，這些場所讓他們覺得體面，而價格很有吸引力。這些就是內需顧客的主要需求特點。
（三）競爭分析 1.競爭對象 確定競爭對象的方法有許多，這里主要以一定范圍內的星級相同、提供產品相似的飯店作為確定競爭對象的依據。 由華山路以西、中山西路以東、中山北路以南、衡山路以北所構成的地區(qū)內的二、三星級飯店。
在這一區(qū)域內，靜安寺是賓館集中的地區(qū)，但無論是區(qū)域氛圍還是飯店檔次，多數在裝修改造后的達華之上。 我們以客戶的身份分別走訪了這一區(qū)域內的近十家飯店。
考慮到飯店的客源市場、設施設備等因素，我們選擇了a、b、c、d四家飯店作為達華賓館的競爭對象。 2.競爭飯店1998年1月至10月客房出租率和平均房價（見下表） 單位：rmb screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0> 3.競爭飯店設施設備比照（見表） screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0> 4.競爭飯店主要客源市場 飯店a：以內賓為主，商務、會務、旅游客人。
飯店b：以內賓為主，商務、會議、旅游客人。 飯店c：中外學術界人士，會議客人、商務客人。
飯店d：內賓為主，商務、會議客人。
2.酒店籌建流程
原發(fā)布者：煙雨怽漓
酒店籌建籌備運作方案酒店籌建籌開運作方案 籌建籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎建設和開業(yè)運營的關鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設、投資、標準以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產生決定性的影響。經驗表明，酒店投資者在籌劃建設一座酒店時，通常需要找到設計單位和承建商，并在開業(yè)前期從社會招聘一個經驗豐富的管理團隊為其籌建籌開。如果一個酒店項目沒有經過科學而充分的市場調研、規(guī)劃設計、投資分析和清晰的經營管理模式設計，盲目決策將極大地增加項目投資的風險性，其結果往往是在經營中自食苦果。所以尋找一個好的酒店管理團隊，策劃一個成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學性、未來發(fā)展的可持續(xù)性，并且極大地歸避風險。1 籌建方案1.1籌建階段的主要內容 酒店籌建工作分兩個階段展開。1 市場定位策劃與可行性及財務分析階段市場定位策劃、可行性及財務分析是籌建前期需要完成的主要工作。重點是依據當地經濟、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結合當地經濟及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；根據市場定位預測主要受眾人群、客源結構、市場競爭力及未來經營狀況，進行投資回報分析。 2 酒店規(guī)劃設計階段規(guī)劃設計是描繪酒店發(fā)展藍圖的關鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運營的重要保障。主要是根據酒店市場定位和客源
3.酒店策劃方案實例
通過此營銷策劃，使酒店以獨特的島嶼規(guī)劃建設的五星級休閑商務酒店，在行業(yè)中起到獨領風騷的獨特的競爭優(yōu)勢。
其與中心城市的若接若離的地理位置，可以讓賓客暫離城市的喧囂，有其特有的幽靜和私密性；同時，通過當地旅游局、政府的支持與協助，在本地市場以高檔脫俗的國際化酒店形象占領新的制高點，在外地市場則做足做透“海洋”文化和“佛教”文化，吸引外地商務客、旅游客、休閑度假客、會議會務客來此逗留消費。我們應該把餐飲做得有特色、把客房做得很精制、把海上服務項目開發(fā)得更透徹，使整個海島洋溢出恬靜幽雅又生機勃勃的氣氛，也可以使酒店存在相應的不足的劣勢轉化為競爭的強勢。
酒店開業(yè)初期，形象觸目（曝光）率不高，交通不方便等問題，可以通過精心包裝、傾力打造，而成為優(yōu)勢特點，補位缺勢不足形成錯位競爭是我們此次營銷策劃的重點，最終目的是以開業(yè)前后的活動為載體，將賓館全方位地宣傳出去，達到受眾人群人人皆知的程度，廣泛吸引消費者的關注，為開業(yè)后賓客盈門、經營效益提升和社會效益攀高峰的良好局面打下扎實的基礎。 第二章、策劃內容 確定賓館經營規(guī)模與功能，突出產品特色：一、尊榮之島 獨特的島中島酒店，又有知名的“雷迪森”品牌，其實硬件施的條件已經基本具備。
***雷迪森假日酒店高級豪華會所，又可以成為舟山地區(qū)高星級酒店中獨一無二的頂級私人會所，她將以優(yōu)質服務、完善氛圍、高品質的銷售而吸引周邊地區(qū)的尖瑞客戶，是酒店服務的進一步延伸，同時推廣會員制，實施五星級貴賓服務，實現價值提升。 二、商務之島 形成商務會議、商務旅游、商務度假為一體化的服務， 酒店是***地區(qū)第一家國際品牌五星級標準酒店，不但有五星級的設施設備，更有雷迪森多年的管理經驗，“以人為本”的服務理念，高效、創(chuàng)新、務實的管理團隊，不但能使酒店在優(yōu)良的服務品質上打動舟山消費者的心，更能以品牌效應吸引寧波、杭州、臺州、上海、江蘇等地的客人，因為這些大中城市的客人對品牌認知度相對更高一些。
雖然酒店的會場還不能與“***”相抗衡，客房數量尚不算多，但是，酒店的全海景客以及即將配備優(yōu)良的會議設施，必將對外地的高端會務市場有著很大的吸引力，使會議市場進一步細分，在會務服務和經營上分到一杯羹。 三、休閑之島 我們可以利用酒店獨特的地理位置這個特點作為賣點，努力做到讓舟山本地高檔消費群體的消費理念發(fā)生根本的轉變，要讓他們知道能上***島消費，才是真正的放松休閑和高貴尊榮，而且相對的私秘性，更能發(fā)揮海島的優(yōu)勢，“去**島”這句話要成為本地區(qū)上層社會的流行詞、口頭禪。
四、花園之島 通過對島上園林綠化、山水景色、景區(qū)景觀的設計、建設和維護，形成花園式的美麗景色，同時在景觀的亭臺樓閣、假山疊石、造型跌水、魚塘花池、戶外音響等等的加以細節(jié)化處理，使***季季有花香、月月花不敗、四季郁郁蔥蔥、鳥語花香，成為賓客散步休閑的絕佳公園，使***融入**南部諸島4A景區(qū)中獨特的旅游海島，配合舟山市政府旅游的文化開發(fā)和建設。 第三章、市場形勢分析 一、市區(qū)老三星、四星酒店 優(yōu)點：在舟山本地知名度較高、地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會務設施全。
缺點：除在本地區(qū)享有一定的知名度外，在其它地區(qū)如上海、杭州等地沒有品牌知名度不高，加上其設施設備雖經翻新，但與新開的周圍酒店相比還是有差距的，在服務品質方面除了個別酒店還可以外，其它酒店在管理與服務品質方面都較欠缺。 二、市區(qū)新開的三星、四星酒店 優(yōu)點：這些新開酒店的設施設備比較新，地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會務設施一般。
缺點：新開的酒店在外地市場都沒有自己的品牌效應，在本地也沒什么知名度，在酒店管理，與服務品質方面都比較欠缺。 三、旅游景區(qū)的三星、四星酒店 優(yōu)點：本地區(qū)旅游資源較中富，吸引了大部分舟山以外地區(qū)，以旅游為目的的旅游客人及商務客人，特別是佛教文化對華東地區(qū)各層次人群的吸引力非常強。
缺點：因政府政策的限定，其在景區(qū)不可以隨便開會，特別是***景區(qū)是限制客人在景區(qū)的酒店開會的，其主要就是以旅游、拜佛的客人為主，所以其的客源結構比較局限、單一，季節(jié)性，淡旺季非常的明顯。 第四章、市場客源結構細分 根據酒店獨特的地理位置及本地區(qū)（舟山市）市場及周邊（寧波、紹興、杭州、臺州、上海、江蘇）市場的客源結構分析，結合本酒店是本地區(qū)最高檔的品牌國際五星級酒店，加上充分發(fā)揮酒店優(yōu)勢：高檔的客房設施、特色的餐飲，優(yōu)良的會議設施，豐富的娛樂休閑設施，可以把我們酒店定位為華東地區(qū)最高檔的精品五星級會務度假型酒店，頂級休閑度假會所。
客源結構可分為： 1） 華東地區(qū)中小型高端會務團； 2） 全國高檔旅游度假團； 3） 來舟山的高檔商務散客； 4） 本地區(qū)上層社會的尖端消費群體； 5） 本地區(qū)企業(yè)高層會議； 6） 本地區(qū)政府機關的高層次會議，及高規(guī)格的接待安排。 第五章、促銷方式 一、開業(yè)前促銷方式 1、網絡促銷 1） 酒店訂房網： 攜程網、e龍網、舟山訂房網，以上三個訂房網都是抽取傭金方式，前期。
4.酒店的策劃書
酒店定位策劃書
常州***產權式酒店項目定位（操作）報告
一、項目規(guī)劃思路及定位概述
（一）、規(guī)劃思路及定位
本項目處于常州新老商業(yè)中心的中心地帶，大常州市政規(guī)劃的中央生活區(qū)中心位置，周邊生活DNA配套設施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內的常住生活人口達50萬，離常州高新技術開發(fā)區(qū)及各大工業(yè)園區(qū)10分鐘車程，商業(yè)中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項目定位為CBD中央商務核心標志的元素完全具備。
根據項目規(guī)劃要求，，規(guī)劃為“南北雙子座”形式——南樓主要為快捷酒店及商務辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1—3層為酒店大堂及整體商業(yè)，面積大約為12000平方。4層以上為產權式酒店面積大約為90000平方。
（二）、規(guī)劃細節(jié)：
1層規(guī)劃為獨立門面及酒店大堂
2—3層規(guī)劃為整體商業(yè)，可以通過整體出售或招商形式，進駐為酒店配套服務類商業(yè)項目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂等。
4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50—100平方，可根據客戶的要求進行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經營管理，獲得固定投資回報。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統一由酒店管理公司經營及管理，獲取每年固定投資回報收益。
此規(guī)劃的優(yōu)點體現為：
1） 節(jié)約開發(fā)成本，土建及安裝費用降低
2） 豐富了產品類型，有利于擴大目標購買客戶群體
3） 全新的投資概念，產品賣點增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售
4） 項目后期經營管理模式靈活多變
5.酒店策劃方案
也是關于酒店的，你參考下吧 三星映月產權酒店的營銷策劃 很榮幸能參與一個樓盤的營銷策劃工作，尤其對于一名學習房地產經營與管理的大二學生來講。
這次實踐使我不但對房地產營銷策劃有了深刻的感性認識，而且更豐富了自已的理論知識，這個成功個案時常在我腦中盤旋。 項目簡況 這個樓盤原來叫三星凈月潭分時度假村，已有某家廣告公司代理過，但銷售情況并不理想。
三星度假村地處長春市旅游開發(fā)區(qū)凈月潭國家森林公園內。凈月風景區(qū)是亞洲最大的人工森林，森林覆蓋率為80%，被評為國家首批4A級旅游區(qū)，距長春市區(qū)18公里。
度假村由長春三星集團開發(fā)，占地4萬平方米，分A、B兩個區(qū)。A區(qū)位于公園中央，環(huán)境安靜、優(yōu)雅，風景迷人，開發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會館，其中標間共78間，實行三星級酒店管理，已成功經營一年多，是整個凈月潭度假村最火爆的，2000年營業(yè)額為760萬元，每棟別墅平均營業(yè)額達38萬元，開房率達71%。
B區(qū)位于公園邊緣，風景遜色于A區(qū)，在90年代初開始開發(fā)，由于當時房地產過熱，后來成了“半截子”工程，可以說成了一個死盤。隨著房地產業(yè)的回升，長春三星集團今年買下了這個“半截子”工程。
B區(qū)由55棟墅組成，規(guī)劃設計是90年代初做的，非常落后，間距過近、采光私密性都很差，門窗設計都不太合理。 發(fā)展商簡介 長春三星集團股份有限公司是集房地產、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團化公司，公司創(chuàng)建于1989年，十多年來在尹敬學總裁的領導下，艱苦創(chuàng)業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產2億9千萬元，下設四個分公司，是吉林省50強民營企業(yè)。
“三星制冷”譽滿吉林。1999年開始開發(fā)房地產，首個項目即三星度假村。
專業(yè)的漢橋 漢橋地產策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立于1993年，主要經營企業(yè)營銷珍斷、企業(yè)形象設計、廣告制作等業(yè)務，公司在總經理候戈的領導下日新月異，業(yè)績卓越。進入2000年后公司重新定位改造，走專業(yè)之路，專做房地產全程策劃，成為長春市第一家本土房地產全程策劃公司。
接手的第一個樓盤是享譽全國的國家金獎樓盤——長春明珠，使“漢橋地產策劃”成為長春地產策劃界的一顆明星。漢橋總經理候戈更是聲譽鵲起，被尊稱為長春地產策劃界的“老師”。
因漢橋的業(yè)績和水平，早已被三星關注，同時候總認為度假村這個項目可以代理，雙方一拍即合。當時A區(qū)已成功運營，漢橋只代理B區(qū)的營銷策劃。
市場調研 我們拿到這個項目后，第一步工作是進行詳細的市場調查研究。 1 產品調研 三星凈月潭度假村A區(qū)位置極佳，位于凈月潭國家森林公園中央，是度假的佳所，已經營1年多，非常成功，已成為經營典范。
B區(qū)位于公園的邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。B區(qū)有55棟別墅，規(guī)劃設計非常落后，漢橋接手后，重新請來了規(guī)劃設計師，對B區(qū)進行修改。
三星很快接受了修改建議：降低建筑密度，特別是進口處的那棟別墅，位置極不合理，有損樓盤整體形象，將它炸掉，剩余54棟別墅。墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會官及一些人造景觀等。
2 消費者調研 此時長春的住房消費市場已比較成熟，市民的生活水平也日益提高，我們著重調查了長春市民的旅游度假觀念，發(fā) 現：隨著周未雙休日的實行，很多市民感到去外地旅游時間又不夠，而市區(qū)又沒有什么好的地方可去，并且隨著“三個長假”的實行，很多人希望能去一個近郊旅游區(qū)小住幾天。 3 競爭市場調研 近一年來已有大量外地房地產開發(fā)商進駐長春，如深圳萬科、大連萬達、香港新鴻基等。
在售樓盤已達100多個，競爭日趨白熱化，已有大量中高檔樓盤滯銷。經調查分析發(fā)現市場上特別有特色，有個性并符合目標消費者需求的樓盤甚少。
市場定位 經過一系列的市場調研之后，進入全程策劃的核心工作——市場定位。我們策劃部成員開始思考，怎樣才能使度假村更富個性，能卓然出眾，并且有消費市場。
在幾天的冥思苦想，激烈的討論后，候總做了總結：“這個項目地處國家森林公園，距市區(qū)十多公里，是度假的勝地。以前三星實行分時度假沒成功，主要是投資者沒有產權，投資觀念沒有成熟，投資人認為有很大風險，咱們樓盤就實行產權酒店經營管理。”
當時大家聽到這個陌生概念后，真是不知所云，候總接著說：“產權酒店起源于歐洲20世紀70年代，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理公司或分時度假網絡經營與管理，并獲取一定的投資回報，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。” 聽完候總的講話，我們分頭去Internet、書店、圖書館搜集有關產權酒店的資料。
為了操作好產權酒店，候總還專程飛往廣州、深圳考察當地產權酒店經營管理模式，并與南方的一些產權酒店組成分時度假網絡。例如冬天南方人可以來三星度假村旅游觀雪景、滑冰等，而北方人可以到南方去享受爛燦的陽光。
經過幾天的整理研究后，我們將這個樓盤定位為產權酒店——投資、升值、尊貴、自居。目標消費群：長春市73位頂級富豪（B區(qū)只有73個單位，在長春能經常旅游度假，并能住得起高檔別墅的只是少數高收入人群）。
項目推。
6.如何進行酒店策劃
樓主：可以按照以下步驟.這個是酒店策劃的成功典范 一.項目所在地宏觀經濟與旅游業(yè)發(fā)展分析 項目所在地及周邊區(qū)域的整體發(fā)展分析 二.項目經營環(huán)境調查及分析 1. 項目所在地旅游經濟發(fā)展狀況分析 2. 項目所在地相關行業(yè)的發(fā)展狀況分析 3. 項目重點競爭對象經營狀況分析 三.項目所在地市場和客源調查分析及定位 1. 項目所在地相關的市場和客源分析及定位 2. 項目重點競爭對象的市場客源分析 四.項目類別定位分析 星級酒店、產權式酒店、酒店公寓、度假村、會所 五.項目功能布局論證分析及定位 根據分析調查結果，合理配搭項目功能的組成比例。
六. 項目整體布局規(guī)劃 1. 項目建筑主體規(guī)劃 2. 項目室外設施及園林規(guī)劃 3. 項目服務區(qū)域規(guī)劃 4. 項目公共區(qū)域規(guī)劃 5. 項目后勤區(qū)域規(guī)劃 七. 項目經營模式論證分析及定位 1. 各種可選的項目整體經營模式論證及定位 2. 各種可選的功能經營模式論證及定位 八. 項目財務分析 1. 項目建設投資估算 2. 項目建設資金使用計劃可行性論證 3. 項目建設投資風險及經營風險分析 4. 項目每月費用預算 5. 項目每月經營成本預算 6. 項目每月營業(yè)額預測 7. 項目經營風險評估及防范措施 九. 項目建設可行性分析結論 十. 項目概念設計建議書 1. 項目功能定義特殊性說明 2. 項目布局規(guī)劃特殊性說明 3. 國內外同行設計流行風格介紹 4. 項目經營策略對設計的要求 5. 項目室外設施及園林設計建議 6. 項目室內外裝修概念設計 7. 項目室內外裝飾概念設計 8. 項目功能板塊設計要求 9. 項目星級 / 檔次定位 10. 項目環(huán)境風格建議 11. 項目建筑風格建議 12. 項目建筑經濟技術指標 13. 項目材料和設備使用建議。
7.怎樣做一份投資公寓式酒店可行性報告
酒店式公寓策劃方案
酒店式公寓營銷策劃方案
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規(guī)劃 規(guī)劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
