物業(yè)管理方案策劃書(如何進(jìn)行前期物業(yè)管理策劃方案)

1.如何進(jìn)行前期物業(yè)管理策劃方案

前期物業(yè)管理策劃方案的內(nèi)容是：

1管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的培訓(xùn)

2建立管理制度

3物業(yè)的接管驗(yàn)收

4進(jìn)戶管理。進(jìn)戶管理指業(yè)主或使用人收到書面通知以后，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理完成相應(yīng)手續(xù)并且實(shí)際入住。進(jìn)戶管理的主要內(nèi)容有

A按物業(yè)區(qū)域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的配置，崗位的設(shè)定，工作的要求，到崗到位的具體時(shí)間。

B根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實(shí)際內(nèi)容和情況擬定具體實(shí)施細(xì)則及其執(zhí)行時(shí)間表。

C安排物業(yè)辦公、接待、值班門崗等必要工作場(chǎng)所

D啟動(dòng)工作必須配備的物品、工具、設(shè)備等物資。擬定分步購(gòu)買計(jì)劃

E建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

F準(zhǔn)備業(yè)主入住文件，主要包括：物業(yè)介紹，物業(yè)使用說(shuō)明書，物業(yè)質(zhì)量保證書，管理規(guī)約，物業(yè)管理說(shuō)明書，室內(nèi)裝修責(zé)任書，室內(nèi)裝修管理辦法，入住通知書，入住手續(xù)書等，匯編成入住手冊(cè)。

G制定入住流程

5裝修搬遷管理

6檔案資料管理

2.物業(yè)管理方案

第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ● 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

●人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 ●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。

●為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。 一、一種模式 針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。

物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。

二、二項(xiàng)承諾 1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。

三、三個(gè)重點(diǎn) 1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

3、安全、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。

在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。 四、四項(xiàng)措施 1、據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。

從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作。

如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 3、時(shí)刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。

中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部 （1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備人才。 （2）負(fù)責(zé)員工工作考勤。

（3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 （4）負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 （6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。

（7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 （8）組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。 2、物業(yè)管理部 （1）負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。

（2）負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。 （3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

（4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 （5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 （7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 （9）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

（10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。 3、安全管理部 （1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 （3）成立義。

3.物業(yè)管理的工作計(jì)劃書

原發(fā)布者：林赫楓

一、安保消防工作： 1.做好小區(qū)的消防安全管理，每年至少完成2次消防安全演習(xí)，維護(hù)良好秩序。2.加每月要對(duì)各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，至少每月一次，特別是要加強(qiáng)對(duì)新入職隊(duì)員的培訓(xùn)。 二、工程維護(hù)保養(yǎng) 1.對(duì)整個(gè)小區(qū)的電氣、給排水、消防、對(duì)講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常工作 2.加強(qiáng)對(duì)裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。3.向業(yè)主提供有償服務(wù)。 三、環(huán)境衛(wèi)生工作 1.環(huán)境衛(wèi)生方面，要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，主要針對(duì)綠化地帶的清潔加強(qiáng)對(duì)樹葉、垃圾箱周邊的清理。 2.要求保潔制定嚴(yán)格的工作計(jì)劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。3.要求保潔部按照公租房管理服務(wù)中心的要求進(jìn)行。 四、客戶服務(wù)管理 1）繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，租戶滿意率必須達(dá)到95%左右。 2）進(jìn)一步提高物業(yè)維修率，降低工程維修的返修率，確保達(dá)到96%左右。 3）密切配合各部門工作，及時(shí)、妥善處理租戶的意見、建議。 4）完善客服制度和流程，部門基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。5）加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確?？头T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。 要根據(jù)培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計(jì)劃，提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能

4.小區(qū)物業(yè)管理方案范本

小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案： 一、指導(dǎo)思想 以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍 （一）目標(biāo)： 1、有效解決開發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。 2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%;2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。 4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。 6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容 （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。

并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。

同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。 （三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。

要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。

并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。 二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。

在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。

督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。

特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。 四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正。

5.住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

希望可以幫到你 高檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外灘”XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷慧眼獨(dú)具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點(diǎn)的綜合性樓宇〖XX廣場(chǎng)〗。

XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)開發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會(huì)公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)XX廣場(chǎng)實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 XXXX物業(yè)管理有限公司從公司實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)支援優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場(chǎng)的業(yè)主家安、心安。

第一部分綜合說(shuō)明書 1.1 一家注冊(cè)資金50萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工80余名，大、中專以上學(xué)歷人員占員工總數(shù)的35%，各類職稱人員占員工總數(shù)的23%，在管和協(xié)議管理著濱江區(qū)55萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)。

公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制制完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。

一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。

公司組織架構(gòu)圖 1.2 管理業(yè)績(jī)： 管理業(yè)績(jī)是本公司此次競(jìng)標(biāo)的最大障礙，我們成立到現(xiàn)在還剛滿五個(gè)月，所接管理的都是我們XX集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的樓盤。但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)持走“市場(chǎng)化、專業(yè)化”的發(fā)展之路。

并把人才隊(duì)伍建設(shè)放在首位，分別從中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請(qǐng)具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系，提高公司的專業(yè)化水準(zhǔn)，并重視自己的弱項(xiàng)，把技術(shù)要求較高的工程維護(hù)和綠化維護(hù)兩項(xiàng)，分別承包給具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的XX建設(shè)集團(tuán)和XX園林公司。

1.3 管理優(yōu)勢(shì)： “尺有所短，寸有所長(zhǎng)“，我們的優(yōu)勢(shì)在于： 一、人力資源 公司初創(chuàng)人員，全部來(lái)自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗(yàn)形成了一套有“XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、集團(tuán)依托 “XX”集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)非常重視物業(yè)公司的成長(zhǎng)，在公司成立大會(huì)上，提出了“投入百萬(wàn)，打造XX品牌物業(yè)形象”的口號(hào)。

三、各子公司支援 集團(tuán)各子公司在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的號(hào)召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長(zhǎng)。 1.4 總體思路： 1.4.1 堅(jiān)持“一個(gè)中心” l 堅(jiān)持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過(guò)各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動(dòng)）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對(duì)性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。

1.4.2 倡導(dǎo)“兩個(gè)體系” l 人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。公司 倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練”的人才隊(duì)伍建設(shè)之路，練就精兵強(qiáng)將，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。

l 公司倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵(lì)、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過(guò)員工例會(huì)制度、金點(diǎn)子工程、內(nèi)部通氣會(huì)、有話大家說(shuō)等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計(jì)劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。

1.4.3 理順“三方關(guān)系” l 通過(guò)各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)通過(guò)住戶訪問(wèn)、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關(guān)系，贏得住戶對(duì)本公司的信任和支持。 l 倡導(dǎo)“溝通”體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。

l 理順與開發(fā)商、相關(guān)政府部門的關(guān)系。 1.4.4 實(shí)現(xiàn)“四贏目標(biāo)” l 通過(guò)公司員工的努力，住戶的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現(xiàn)“住戶享受好服務(wù)，員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，公司贏得相應(yīng)利益，相關(guān)方獲益”的“四贏目標(biāo)”。

1.5 三年規(guī)劃： 公司成立一周年，接管面積突破50萬(wàn)平方米， 導(dǎo)入并通過(guò)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系； 公司成立兩周年，接管面積突破80萬(wàn)平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上XX市優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈），企業(yè)取得物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈），初步形成企業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌形象，搶占濱江區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制高點(diǎn)。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 3.1 XX廣場(chǎng)物業(yè)概況 l 地理位置： （l） 物業(yè)類型： XX廣場(chǎng)共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。

l 總占地面積：45332平方米 l 總建筑面積：133001平方米 住宅面積：70000平方米，寫字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場(chǎng)（商鋪）面積：16000平方米 l 綠地率：42.24% l 公共設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所： 屋頂水箱4只；生活水池1個(gè)；消防水池2個(gè)；配電房3間（一只專變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防。

6.物業(yè)管理服務(wù)方案

原發(fā)布者：FX資料庫(kù)

目 錄◎項(xiàng)目概況◎編制依據(jù)◎管理目標(biāo)◎管理原則◎管理辦法◎服務(wù)項(xiàng)目◎具體方案一、接管驗(yàn)收管理方案二、治安管理方案三、消防管理方案四、綠化保潔方案五、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案六、水系使用管理方案七、財(cái)務(wù)管理方案八、質(zhì)量管理方案九、人力資源管理◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置◎物業(yè)費(fèi)的成本核算附：食堂管理與會(huì)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目概況_***縣第**行政辦公區(qū)綜合樓_位于***縣建設(shè)大街，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)及消防監(jiān)控設(shè)施，共**層，配有**部電梯。編制依據(jù)※ 《***省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》※ 《***市物業(yè)管理?xiàng)l例》※ 《***市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》管理目標(biāo)為充分體現(xiàn)開發(fā)商的初衷，開創(chuàng)高檔辦公樓的新時(shí)代，***羽翔物業(yè)服務(wù)有限公司將本著“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)該辦公大樓實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與辦公需求相符的管理模式，使使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。大樓管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確保使用者綜合滿意率達(dá)到93%—95%以上。管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：（一）“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨

7.如何進(jìn)行前期物業(yè)管理策劃方案

物 業(yè) 公 司 工 作 計(jì) 劃 表

一、前期籌備工作

1、保安招聘工作；計(jì)劃時(shí)間：

2、物業(yè)人員及財(cái)務(wù)人員招聘，

3、建立物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，

4、保潔人員、水電工及園林綠化維護(hù)人員招聘，計(jì)劃時(shí)間：

5、建立裝修條理標(biāo)準(zhǔn)，需工程部配合完成。時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度而定；

6、建立樓盤收盤驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，需工程部配合完成。時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度而定；

7、根據(jù)樓盤修建完成，檔案人員招聘、建立資料、檔案室、編寫物業(yè)管理服務(wù)公約。

8.物業(yè)管理服務(wù)方案模板

物業(yè)服務(wù)方案編制說(shuō)明 物業(yè)服務(wù)方案編制依據(jù)： 一、國(guó)家建設(shè)部相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，福建省、三明市物業(yè)管理有關(guān)文件規(guī)定； 二、房地產(chǎn)開發(fā)單位提供的物業(yè)建筑特點(diǎn)、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料； 三、我司現(xiàn)場(chǎng)勘察及當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)考察調(diào)研情況； 四、我司內(nèi)部管理制度及質(zhì)量體系認(rèn)證要求； 五、我司多年來(lái)從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)能力及實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。

內(nèi)容： 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。業(yè)主或物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境，往往更注重“舒適”的一面，以滿足其生理上的基本需求。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理將從治安、消防、車輛管控三個(gè)方面來(lái)做好管理與服務(wù)工作，制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念，能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在社區(qū)中體驗(yàn)到生活尊貴的一面。

物業(yè)公司要在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，還應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，以滿足其“受人尊重”的需求。

9.根據(jù)金都集團(tuán)物業(yè)管理需求,制定一份可行的商業(yè)項(xiàng)目策劃書

提供一份可行的商業(yè)項(xiàng)目策劃書，僅共參考。

1、項(xiàng)目規(guī)模簡(jiǎn)要及本方案的目的 1.1規(guī)模概述星沙商業(yè)樂園項(xiàng)目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資，由湖南兆佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積93.4畝，建筑面積47689平方米。位于長(zhǎng)沙縣星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，城區(qū)主干道開元路和星沙路的交匯處，地理位置優(yōu)越。

項(xiàng)目建筑施工進(jìn)度已于9月25日整體封頂，目前進(jìn)入裝修階段。星沙商業(yè)樂園作為星沙第一個(gè)整體品牌優(yōu)勢(shì)，規(guī)?；?jīng)營(yíng)平臺(tái)的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，將整合周邊經(jīng)營(yíng)商戶的各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，形成良性互動(dòng)的成熟商業(yè)模式，徹底改變星沙現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)內(nèi)容單一、營(yíng)業(yè)額低、比較分散、商戶信譽(yù)不好的局面。

其商業(yè)發(fā)展形勢(shì)和升值潛力被普遍看好。星沙商業(yè)樂園建筑風(fēng)格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)商業(yè)建筑手法相結(jié)合，按功能劃分A、B、C、D四區(qū)，共四層（C、D區(qū)為三層），一層面積15069.98平方米；二層面積15047.19平方米；三層面積11438.46平方米；四層面積6299.5平方米；層頂面積247.37平方米。

其中一、二層為獨(dú)立商鋪，以經(jīng)營(yíng)品牌服飾為主體，兼營(yíng)兒童商業(yè)樂園、休閑、娛樂等項(xiàng)目，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342間。三、四層規(guī)劃為商場(chǎng)、辦公、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心、康體中心等投資項(xiàng)目招商，頂層屋面為花園式屋面。

1.2本策劃書的目的結(jié)合周邊區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)研和商業(yè)模式的分析，整合本項(xiàng)目現(xiàn)有資源特征，采用先進(jìn)、科學(xué)的招商策略，組織專業(yè)的招商人員，制定相應(yīng)的商業(yè)計(jì)劃。從而達(dá)到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整個(gè)項(xiàng)目的招商工作取得圓滿成功。

2、項(xiàng)目分析 2.1項(xiàng)目硬件缺點(diǎn)分析 2.1.1工程現(xiàn)狀：在11月底A、B棟外立面和兆佳廣場(chǎng)出來(lái)，工程進(jìn)度相對(duì)拖后，影響了招商和銷售的進(jìn)行；2.1.2缺乏大板塊的營(yíng)業(yè)空間：大型商家進(jìn)駐在選擇鋪面上出現(xiàn)較大困難，可選擇性不強(qiáng)；2.1.3物流系統(tǒng)不完善：沒有提供大型貨物電梯，對(duì)3、4樓客戶貨物的存放、移動(dòng)存在一定的影響；2.1.4三、四樓鋪面劃分不合理：A棟三、四樓鋪面密度過(guò)大，B棟三、四樓共只有6個(gè)鋪面；2.1.5項(xiàng)目之前的銷售單位過(guò)于分散，不利于整體招商；2.1.6停車場(chǎng)離A區(qū)等商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)； 2.2項(xiàng)目軟件市場(chǎng)分析 2.2.1價(jià)格偏高：目前星沙區(qū)域市場(chǎng)周邊同性質(zhì)商用物業(yè)價(jià)格在3000-6200元/平方米不等，星沙商業(yè)樂園在同類別產(chǎn)品中因?yàn)槠淦放苾?yōu)勢(shì)和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)平臺(tái)策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價(jià)，所以更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但是目前均價(jià)已經(jīng)是星沙市場(chǎng)最高水平，比較項(xiàng)目周邊鋪面價(jià)格，存在價(jià)格偏高、專業(yè)租戶承受能力有限的問(wèn)題；2.2.2客戶持觀望態(tài)度：目前星沙的傳統(tǒng)商業(yè)主要還是集中在板倉(cāng)路的兩側(cè)二、三、四區(qū)為主，部分潛在客戶對(duì)星沙商業(yè)樂園的商業(yè)發(fā)展前景存在持幣觀望態(tài)度，部分低價(jià)的商鋪具有一定的吸引性；2.2.3商業(yè)氛圍不足：從近期市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看，本地塊目前的商業(yè)氛圍尚不成熟，尚無(wú)法達(dá)到一般商業(yè)步行街“先有市、后做場(chǎng)”的理想態(tài)勢(shì)。

星沙的先天商業(yè)氛圍不濃厚對(duì)項(xiàng)目人氣的聚集、商業(yè)氛圍的營(yíng)造形成阻力。2.2.4主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售策略上，前期的銷售與后續(xù)的三、四樓定位與招商完全脫節(jié)，缺乏項(xiàng)目的整體性，項(xiàng)目的整體風(fēng)格定位很難得到實(shí)現(xiàn)。

按照商用物業(yè)的運(yùn)作程序，項(xiàng)目招商工作理應(yīng)提前進(jìn)行，而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。2.2.5物業(yè)管理系統(tǒng)尚未確定，商家入駐信心不夠。

2.3針對(duì)不足現(xiàn)狀如何轉(zhuǎn)換包裝，改良為優(yōu)勢(shì) 2.3.1必須加快工程進(jìn)度：在11月底之前完成兆佳廣場(chǎng)和水晶廣場(chǎng)，為項(xiàng)目開展招商活動(dòng)提供現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地，使客戶有直觀的感官刺激。2.3.2在不改變價(jià)格的前提下，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，使客戶感覺到物有所值。

同時(shí)通過(guò)多種付款方式，提供一定折扣，適當(dāng)減免租金和物業(yè)管理費(fèi)，爭(zhēng)取政府更大的稅費(fèi)減免力度等措施來(lái)刺激客戶前來(lái)購(gòu)買或租賃鋪面。2.3.3宣傳造勢(shì)：針對(duì)持觀望態(tài)度的客戶，則必須加強(qiáng)造勢(shì)，使之體會(huì)到星沙商業(yè)樂園的銷售及招商十分火爆，產(chǎn)生一種緊迫感，從而促使其購(gòu)買.2.3.4通過(guò)宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業(yè)樂園通過(guò)兩年的市場(chǎng)培育，完全可以成為成熟商業(yè)，具有巨大投資回報(bào)。

2.3.5工程設(shè)計(jì)改進(jìn)：針對(duì)工程設(shè)計(jì)上的不足，使進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶產(chǎn)生不便，完全可以由工程部進(jìn)行改造，例如電梯，從而使商戶的經(jīng)營(yíng)更加便利。 2.4項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 2.4.1城市發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)地段分析星沙目前的商業(yè)模式，大多是作坊式和家庭式的零散經(jīng)營(yíng)，稍有規(guī)模的商區(qū)又往往經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、形式單調(diào)，加之客源分散，沒有形成集中的商區(qū)商圈。

現(xiàn)在的“星沙商業(yè)樂園”本身即處于未來(lái)城市發(fā)展的主干道星沙大道和開元大道的交匯處，同時(shí)緊鄰政府職能部門的辦公區(qū)域，縣委與區(qū)委辦公大樓與該項(xiàng)目隔街相望，該區(qū)域必然成為未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)文化的中心。所以，從規(guī)劃前景看，本地塊處于集政治、文化、經(jīng)濟(jì)三位一體的中心區(qū)域，發(fā)展前景不可限量。

2.4.2規(guī)模經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)平臺(tái)星沙商業(yè)樂園在星沙屬于最早的、規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)方式新穎獨(dú)特的商業(yè)平臺(tái)，項(xiàng)目以多元化商業(yè)格局和完善的商業(yè)配套進(jìn)行規(guī)劃，。