商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案ppt(商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案)

1.商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案

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商業(yè)廣場(chǎng)營銷策劃方案篇一：商業(yè)廣場(chǎng)營銷策劃方案226429921德山商業(yè)廣場(chǎng)營銷策劃方案策略篇-、前言二、項(xiàng)目檢視1、市場(chǎng)深度分析2、目標(biāo)群體分析3、項(xiàng)目定位●產(chǎn)品定位●市場(chǎng)定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價(jià)2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷售與招商4、永續(xù)經(jīng)營之道5、操盤時(shí)機(jī)掌握四、策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)2、招商目標(biāo)3、發(fā)展目標(biāo)五、營銷策劃基本原則六、項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營工程”計(jì)劃篇一、銷售方案1、銷售階段劃分及預(yù)測(cè)2、項(xiàng)目整體價(jià)格策略3、付款方式4、各類促銷及優(yōu)惠措施二、招商方案1、項(xiàng)目整體招商原則2、招商范圍及品牌控制三、銷售管理1、銷售組織機(jī)構(gòu)及成本●組織機(jī)構(gòu)●激勵(lì)機(jī)制2、銷售文書準(zhǔn)備四、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語3、各階段推出計(jì)劃4、費(fèi)用預(yù)算及分配5、媒介安排6、開盤前廣告進(jìn)程7、廣告效果評(píng)估策略篇前言：溆浦的商業(yè)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的成長(zhǎng)期，我司將根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的工作過程。力求緊密結(jié)合德山商業(yè)廣場(chǎng)銷售力的特質(zhì)與優(yōu)勢(shì)，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤(rùn)的最大化。項(xiàng)目檢視（一）項(xiàng)目深度分析？整體市場(chǎng)狀況溆浦商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展，在購物模式、競(jìng)爭(zhēng)格局以及消費(fèi)者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。德山商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)

2.商業(yè)地產(chǎn)招商公司如何制定經(jīng)營策劃案

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營者為了能夠獲得最大的贏利，就需要進(jìn)行經(jīng)營策劃。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營模式以及各階段經(jīng)營目標(biāo)的規(guī)劃，是根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)招商公司的經(jīng)營目標(biāo)，以滿足消費(fèi)者需求和欲望為核心，設(shè)計(jì)和規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)招商公司產(chǎn)品、服務(wù)和創(chuàng)意、價(jià)格、渠道、促銷方案，以提高市場(chǎng)占有率。一份創(chuàng)意突出而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案，帶有前瞻性、全局性、創(chuàng)新性、系統(tǒng)性等特色，能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)招商公司未來的營銷發(fā)展做出戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司通常根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化和自身資源狀況制定經(jīng)營策劃案，其范圍主要包括商業(yè)地產(chǎn)招商公司形象策劃案、市場(chǎng)營銷策劃案、新產(chǎn)品開發(fā)策劃案、品牌策劃案、市場(chǎng)調(diào)研策劃案、促銷策劃案、產(chǎn)品定價(jià)策劃案、招商策劃案等。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商公司而言，出色的經(jīng)營策劃案不但是商業(yè)地產(chǎn)招商公司發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是贏得客戶與投資方信賴與支持的重要工具。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案一般由標(biāo)題、正文、附件和簽署四部分組成。

1.標(biāo)題

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的標(biāo)題有兩種寫法：?jiǎn)我恍詷?biāo)題和兩要素標(biāo)題。其中單一性標(biāo)題只寫文種名稱，如“商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案”，而兩要素標(biāo)題通常由商業(yè)地產(chǎn)招商公司名稱和文種組成，如“XX公司商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃方案”。標(biāo)題如果作為商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的封面部分單獨(dú)成頁，應(yīng)標(biāo)示策劃者的名稱和策劃日期。

2.正文

正文是商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的重點(diǎn)，包括前言、目錄、主體三部分。

(1)前言。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的前言需要簡(jiǎn)要說明策劃的緣由和目的，使讀者能夠?qū)Σ邉潈?nèi)容有一個(gè)非常清晰的概念，便于理解策劃者的意圖和觀點(diǎn)。前言也可寫為序文、概要或背景介紹，字?jǐn)?shù)應(yīng)控制在1000字以內(nèi)，寫法可根據(jù)全文的主旨、內(nèi)容靈活安排，如果方案比較簡(jiǎn)單，可以省略。

(2)主體。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案所涉及的范圍不同，主體內(nèi)容也有所區(qū)別，但總的來說，應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營的實(shí)際情況出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃的背景，寫明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃的依據(jù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的合理性和可行性進(jìn)行論證，提出具體策劃方案，并可根據(jù)實(shí)際需要初步計(jì)算出實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案所需的經(jīng)費(fèi)。

3.附件

如果商業(yè)地產(chǎn)招商公司在設(shè)計(jì)編寫商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案時(shí)有相關(guān)的經(jīng)費(fèi)概算表和計(jì)劃安排表，可以附錄在正文之后，并且注明附件名稱。若沒有，則附件一項(xiàng)可省略。

4.簽署

在商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的文尾，通常應(yīng)寫明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的單位、策劃者的姓名和成文時(shí)間。此項(xiàng)可酌情省略。

在具體寫作過程中，商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案的格式及內(nèi)容可根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)招商公司自身的實(shí)際需要而有所調(diào)整，注意要有針對(duì)性，總體來說，應(yīng)遵循以下兩個(gè)原則：，一是邏輯清楚。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃的目的在于解決商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營中的問題，因此要按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃案；二是簡(jiǎn)潔樸實(shí)，注意突出重點(diǎn)，抓住商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，這樣撰寫出來的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營策劃案才能更加符合商業(yè)地產(chǎn)招商公司實(shí)際，收到理想的效果。

3.如何制作商業(yè)計(jì)劃書PPT.ppt

一份好的商業(yè)計(jì)劃書，哪些因素起到?jīng)Q定作用？ BP的頁數(shù)：看似一個(gè)簡(jiǎn)單的文稿處理工作，其實(shí)起到了敲門的作用，對(duì)于絕大部分早期項(xiàng)目，BP不應(yīng)該超過20頁P(yáng)PT的信息量。

許多投資人對(duì)于超過20頁的BP，內(nèi)心是抵觸的，更有些創(chuàng)始人為了追求美觀，用了太多設(shè)計(jì)圖片，造成一份BP超過20M，投資人在收到這類BP的時(shí)候，如果周邊信號(hào)不佳，很大可能是不會(huì)選擇下載查看，這樣就白白錯(cuò)過了許多機(jī)會(huì)。 BP的邏輯：這點(diǎn)是一份BP的核心價(jià)值，每個(gè)投資人一天要看的BP不會(huì)少于20份，能從這幾十份BP中脫穎而出，讓投資人牢牢記住你的項(xiàng)目，靠的就是清晰的邏輯。

另外投資人看BP通常都是快速掃描，甚至一分鐘讀完。所以一定要直奔主題，講重點(diǎn)，在最短的篇幅內(nèi)講述自己項(xiàng)目的商業(yè)邏輯。

BP的美觀：之前說過有些創(chuàng)始人為了追求美觀，過度包裝造成BP過大，這一點(diǎn)是不可取的，不過適當(dāng)?shù)念伾钆溥x擇，還是可以讓投資人在大量垃圾BP中耳目一新的?！皠?chuàng)業(yè)者不要過于迷信模板，相信你干的事情是獨(dú)一無二的，不建議代為撰寫B(tài)P，親自撰寫與修改BP也是對(duì)自己創(chuàng)業(yè)邏輯的一次次梳理，最終面對(duì)投資人的也是創(chuàng)業(yè)者自己，代寫人無法取代。

投資人閱讀商業(yè)計(jì)劃書（BP）后需得出3大核心1、你要做什么（what）？你的產(chǎn)品或服務(wù)到底有什么價(jià)值2、怎么做（how）？你是不是有執(zhí)行能力和成功的把握3、怎么賺錢（商業(yè)模式）、怎么分錢與需要多少錢（融多少資金） 商業(yè)計(jì)劃書的主要框架 商業(yè)計(jì)劃的主要框架主要從事（內(nèi)事和外事）、人和錢三個(gè)部分。商業(yè)計(jì)劃書的框架模型主要分為如下圖所示四大部分和十二小節(jié)。

二、以下從12個(gè)小節(jié)介紹商業(yè)計(jì)劃書的撰寫細(xì)節(jié)和注意事 1、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：通過一句話簡(jiǎn)明扼要地介紹你們的項(xiàng)目是什么，項(xiàng)目定位介紹寫在商業(yè)計(jì)劃書首頁，讓人一眼就知道你們是干什么的。 2、提出問題（市場(chǎng)痛點(diǎn)在哪里）提出問題：現(xiàn)有的客戶需求哪些沒有被滿足，市場(chǎng)痛點(diǎn)在哪里，市場(chǎng)需求是創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)，很多創(chuàng)業(yè)者提出的需求多為偽需求或非剛性需求，在確認(rèn)市場(chǎng)需求的過程中也是創(chuàng)業(yè)者在找差異化，如果創(chuàng)業(yè)的方向都沒有抓住，自然很難獲得投資人的青睞，創(chuàng)業(yè)需要對(duì)自己和對(duì)別人負(fù)責(zé)任，市場(chǎng)需求的了解和深入至關(guān)重要。

3、解決方案（產(chǎn)品與服務(wù)）解決方案：通過哪些方法與方式解決市場(chǎng)痛點(diǎn)。 4、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)容量）市場(chǎng)分析：需要證明市場(chǎng)需求的存在以及這個(gè)需求市場(chǎng)容量 5、進(jìn)入策略（如何啟動(dòng)）進(jìn)入策略：項(xiàng)目從無到有，如何啟動(dòng)？ 6、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些，項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？ 7、核心團(tuán)隊(duì)（團(tuán)隊(duì)背景）核心團(tuán)隊(duì)：核心團(tuán)隊(duì)的背景履歷，以及要表明為什么你們的團(tuán)隊(duì)能干這個(gè)事情 8、執(zhí)行現(xiàn)狀（已做的事情）執(zhí)行現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)展到什么程度，已經(jīng)做的事情做個(gè)說明 9、計(jì)劃目標(biāo)（未來前景）計(jì)劃目標(biāo)：未來一段時(shí)間需要干的事情有哪些 10、商業(yè)模式（怎么賺錢）商業(yè)模式：如何賺錢的問題，在什么時(shí)間點(diǎn)能夠做到盈虧平衡 11、股權(quán)結(jié)構(gòu)（怎么分錢）股權(quán)結(jié)構(gòu)：創(chuàng)始人及核心團(tuán)隊(duì)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，決定未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ) 12、融資計(jì)劃（需要多少錢）融資計(jì)劃：需要多少錢干這個(gè)事情。

4.商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案

北 奧 公 館 營銷推廣策略報(bào)告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專案組 1、項(xiàng)目SWOT分析 1.1優(yōu)勢(shì) ? 位于奧運(yùn)核心腹地 ? 純板樓居住型小社區(qū) ? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫 ? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施 1.2劣勢(shì) ? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離 1.3機(jī)會(huì) ? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間 ? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大 ? 市政及配套設(shè)施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定 ? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期說明 我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期走勢(shì)分析 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。 2.2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明 ? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離 2.3本項(xiàng)目銷售周期說明 本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。

根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開始銷售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表： 銷售周期分布表 銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn) 市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月 第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月 第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月 第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤期 2006年4月至2006年5月 2.4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明 本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成 可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù) 76561.84平方米 540套 486套 銷售任務(wù)明細(xì)表 周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注 市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10 強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29 2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35 2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50 第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 第二強(qiáng)銷期 2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50 2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40 2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30 第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25 尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25 2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30 總計(jì) 486 3、推廣策略 3.1本項(xiàng)目客戶群特征 ? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活 ? 在中關(guān)村區(qū)域工作 ? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶有二次置業(yè)的需求 ? 購房更加理性 ? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 3.2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 ? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì) 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào) 封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適 停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心 ? 區(qū)域內(nèi)稀缺性 ? 項(xiàng)目較高的升值空間 3.3賣點(diǎn)整合 區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區(qū)，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶式空調(diào)，。

5.商業(yè)地產(chǎn)招商策略

1、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析； 2、確定招商對(duì)象； 3、確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營； 4、制定招商優(yōu)惠策略； 5、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施； 6、招商主管制定客戶招商周計(jì)劃； 7、客戶管理員對(duì)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒； 8、招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽； 9、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)； 10、商業(yè)項(xiàng)目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表 11、商業(yè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)客戶與開發(fā)商的溝通談判； 12、開發(fā)商、客戶雙方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金； 13、商業(yè)項(xiàng)目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可； 14、開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議；。

6.商業(yè)街招商策略

商業(yè)街招商策略 商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。

它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。

定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。 一、商業(yè)街的定位 1、商業(yè)街的商業(yè)主題。

即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。 例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營方針的西單商場(chǎng)，經(jīng)過二十年的經(jīng)營，形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%，而境外人士占了26%。

與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會(huì)根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。 2、商業(yè)街的社會(huì)主題。

即商業(yè)街所承載的社會(huì)責(zé)任和應(yīng)具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。 例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。

又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號(hào)店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項(xiàng)目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。 案例：某商業(yè)街的定位啟示錄 項(xiàng)目選址 該項(xiàng)目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場(chǎng)、大型外資超市、小商品市場(chǎng)、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場(chǎng)等 市場(chǎng)調(diào)查 該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩； 特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起； 項(xiàng)目鄰近使館區(qū)，已形成國際化的生活氛圍； 該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多； 發(fā)現(xiàn)商機(jī) 以經(jīng)營國外商品為主的商業(yè)形式將會(huì)受到該項(xiàng)目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎； 能夠彌補(bǔ)該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點(diǎn)； 居住在該區(qū)域的外籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)； 確定目標(biāo)客戶 在中國居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士 進(jìn)行項(xiàng)目定位 “國際商品街”：以經(jīng)營國外商品為主，充滿異國商業(yè)特色的商業(yè)街 商業(yè)街布局 餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店 食品類：紅酒、雪茄等 保鍵品類：藥店、護(hù)膚用品店等 寵物用品類：貓、狗糧及用品店 休閑類：體育、運(yùn)動(dòng)、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等； 二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合 商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。

當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。 但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發(fā)的；又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。

通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。

案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范 北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合 前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)類別 數(shù)量 業(yè)態(tài)類別 數(shù)量 玉器、工藝品、旅游紀(jì)念品商店 9 皮貨店 20 購物中心、商場(chǎng) 7 服裝專賣 20 書店 1 鐘表眼鏡 12 鐘表眼鏡 4 藥房 7 茶莊 4 自行車專賣 1 藥店 2 手機(jī)專賣 11 服裝、鞋、帽專賣店 9 書店 3 綢緞 2 飯店 11 旅館 6 照相館 3 俱樂部、電影院、劇場(chǎng) 3 茶莊 2 三、商業(yè)街的招商策略 招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。

1、確定招商對(duì)象 招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定，例如命名為“國際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項(xiàng)目，一般都是引進(jìn)國。

7.商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程

商業(yè)地產(chǎn)招商流程大致可以做如下設(shè)計(jì)：

可行性分析——市場(chǎng)調(diào)查研究——總體定位——功能發(fā)展規(guī)劃——建筑規(guī)劃——建筑設(shè)計(jì)方案確定——招商策劃——主力店招商——市場(chǎng)推廣——散鋪招商——開業(yè)籌備——試營業(yè)——正式開業(yè)——商業(yè)運(yùn)營

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