房地產(chǎn)業(yè)處理(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程有哪些?)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程有哪些?

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及帳務(wù)處理：（介紹一些常用的分錄）：（1）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （2）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （3）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫(kù)存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款 材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：銀行存款 （4）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。

（5）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等 （6）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（7）庫(kù)存材料：用來核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本 （8）庫(kù)存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本 ①購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單） 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：銀行存款 計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：采購(gòu)保管費(fèi) 采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） 借：庫(kù)存設(shè)備 貸：物資采購(gòu) ②訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)） 借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù) 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 ③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單） 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫(kù)存設(shè)備 （9）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。

應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫(kù)存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫(kù) 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫(kù)存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （10）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。

如：工具、器具、玻璃器皿等 自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：低值易耗品 倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用 貸：低值易耗品 借：采購(gòu)保管費(fèi) 貸：待攤費(fèi)用 （11）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （12）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售。

2.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄及賬務(wù)處理?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)有開發(fā)前期、開發(fā)過程、銷售過程等

–––股東投資設(shè)立公司

借：銀行存款

貸：實(shí)收資本

–––取得開發(fā)土地

借：開發(fā)成本[相當(dāng)于生產(chǎn)成本科目]

貸：銀行存款、預(yù)付賬款等

–––支付各種前期工程費(fèi)用（包括向政府部門交的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)）

借：開發(fā)成本

貸：銀行存款

–––支付施工企業(yè)建安工程費(fèi)用

借：開發(fā)成本

貸：銀行存款、應(yīng)付帳款、預(yù)付賬款等

–––與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用，現(xiàn)場(chǎng)管理組織方面的費(fèi)用，

借：間接費(fèi)用[相當(dāng)于制造費(fèi)用科目]

貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付帳款等

–––公司管理部門發(fā)生的費(fèi)用

借：管理費(fèi)用

貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等

–––銀行借款利息

（開發(fā)產(chǎn)品完工前）

借：間接費(fèi)用

貸：銀行存款

（開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算后）

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：銀行存款

–––開發(fā)間接費(fèi)按一定比例分?jǐn)偨o各成本對(duì)象

借：開發(fā)成本

貸：間接費(fèi)用

–––完工決算結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開發(fā)產(chǎn)品[相當(dāng)于產(chǎn)成品科目]

貸：開發(fā)成本

銷售工程、預(yù)收款過程、銷售成本利潤(rùn)核算等與一般企業(yè)相同。

以上是一般的核算過程，如果有什么具體的問題可以追問

3.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程及分錄

一般都是幾年一周期，前幾年開發(fā)，一年賣房子。

開發(fā)時(shí)：

土地成本?。òㄍ恋爻鲎尳鹉切课萁ㄔ斐杀景『凸さ厣系墓と斯べY?。ㄒ话愣疾皇亲约旱墓こ剃?duì)做，估計(jì)沒這個(gè)工資，一般應(yīng)該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價(jià)結(jié)算）都計(jì)入開發(fā)成本

借 開發(fā)成本（如果是土地成本，就設(shè)置個(gè)2個(gè)科目，土地成本）

貸 銀行存款（或者其他）

弄清爽點(diǎn)，到清算的時(shí)候，自己方便很多。

以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì)務(wù)費(fèi)啊，辦公費(fèi)啊，差旅費(fèi)啊，還有借款利息什么的，都放開發(fā)間接費(fèi)用。

會(huì)計(jì)分錄類似開發(fā)成本

預(yù)售時(shí)：

借 銀行存款

貸 預(yù)收賬款-（某某某）

交付時(shí)：

確認(rèn)收入

借 預(yù)收賬款

貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本：

在銷售差不多的時(shí)候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有）

將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本

其他的，該清算就清算了吧。

附件一條，因?yàn)楝F(xiàn)在可能會(huì)存在個(gè)人借款給房地產(chǎn)公司：

借 銀行存款

貸 其他應(yīng)付款

擴(kuò)展資料：

會(huì)計(jì)分錄分為簡(jiǎn)單分錄和復(fù)合分錄兩種。簡(jiǎn)單分錄也稱“單項(xiàng)分錄”。是指以一個(gè)帳戶的借方和另一個(gè)帳戶的貸方相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。復(fù)合分錄亦稱“多項(xiàng)分錄”。是指以一個(gè)帳戶的借方與幾個(gè)帳戶的貸方，或者以一個(gè)帳戶的貸方與幾個(gè)帳戶的借方相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。

為了保證帳戶對(duì)應(yīng)關(guān)系的正確、清晰、便于了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)容，會(huì)計(jì)分錄必須嚴(yán)格掌握一借多貸或一貸多借的基本原則，不允許多借多貸。

層析法

層析法是指將事物的發(fā)展過程劃分為若干個(gè)階段和層次，逐層遞進(jìn)分析，從而最終得出結(jié)果的一種解決問題的方法。利用層析法進(jìn)行編制會(huì)計(jì)分錄教學(xué)直觀、清晰，能夠取得理想的教學(xué)效果，其步驟如下：

1、分析列出經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中所涉及的會(huì)計(jì)科目。

2、分析會(huì)計(jì)科目的性質(zhì)，如資產(chǎn)類科目、負(fù)債類科目等。

3、分析各會(huì)計(jì)科目的金額增減變動(dòng)情況。

4、根據(jù)步驟2、3結(jié)合各類賬戶的借貸方所反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容（增加或減少），來判斷會(huì)計(jì)科目的方向。

5、根據(jù)有借必有貸，借貸必相等的記賬規(guī)則，編制會(huì)計(jì)分錄。

此種方法對(duì)于學(xué)生能夠準(zhǔn)確知道會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)所涉及的會(huì)計(jì)科目非常有效，并且較適用于單個(gè)會(huì)計(jì)分錄的編制。

業(yè)務(wù)鏈法

所謂業(yè)務(wù)鏈法就是指根據(jù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，組成一條連續(xù)的業(yè)務(wù)鏈，前后業(yè)務(wù)之間會(huì)計(jì)分錄之間存在的一種相連的關(guān)系進(jìn)行會(huì)計(jì)分錄的編制。

此種方法對(duì)于連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)比較有效，特別是針對(duì)于容易搞錯(cuò)記賬方向效果更加明顯。

記賬規(guī)則法

所謂記賬規(guī)則法就是指利用記賬規(guī)則“有借必有貸，借貸必相等”進(jìn)行編制會(huì)計(jì)分錄。

參考資料：搜狗百科-會(huì)計(jì)分錄

4.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄

開發(fā)時(shí)土地成本，房屋建造成本和工地上的工人工資都計(jì)入開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本（土地成本設(shè)置個(gè)2個(gè)科目），

貸：銀行存款（或者其他）。

為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì)務(wù)費(fèi)，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)，借款利息等放開發(fā)間接費(fèi)用，會(huì)計(jì)分錄類似開發(fā)成本。預(yù)售時(shí)：

借：銀行存款，

貸：預(yù)收賬款-（某某某）。

交付時(shí)確認(rèn)收入：

借：預(yù)收賬款，

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

在銷售差不多的時(shí)候（大概90%以上）將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本。

借：銀行存款，

貸：其他應(yīng)付款。

5.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄

7、付建設(shè)工程市政設(shè)施配套費(fèi)：應(yīng)該：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-**工程-基礎(chǔ)設(shè)置費(fèi)貸：銀行存款8、付售樓模型款借：應(yīng)付賬款--**公司貸：銀行存款收到發(fā)票時(shí)：借；銷售費(fèi)用--其他貸：應(yīng)付賬款--**公司11、付臨時(shí)接電費(fèi)：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款注：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算：道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等。

12、安裝水表、電表所支付的費(fèi)用：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款13、付工地水電費(fèi)時(shí)：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費(fèi)用貸：銀行存款（現(xiàn)金）14、購(gòu)買工程用的電纜等材料：借；庫(kù)存材料（庫(kù)存設(shè)備）貸：銀行存款（現(xiàn)金）領(lǐng)用時(shí)：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—建安費(fèi)貸：庫(kù)存材料（庫(kù)存設(shè)備）16、購(gòu)買工地鐵門：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費(fèi)用貸：現(xiàn)金17、房屋技術(shù)資料及曬圖費(fèi)：借：開發(fā)成本--前期工程費(fèi)或其他貸：現(xiàn)金18、支付銷售樓部員工工資、成本核算人員、工程師，管理人員工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款貸：應(yīng)付職工薪酬貸：現(xiàn)金借：銷售費(fèi)用—售樓小姐工資，售樓經(jīng)理工資管理費(fèi)用—成本核算人員，工程師等人員工資管理費(fèi)用—工資貸：應(yīng)付職工薪酬注：開發(fā)間接費(fèi)可以不設(shè)置，直接記入相關(guān)的成本費(fèi)用中。2008-09-2311:39補(bǔ)充問題1、工地用的水費(fèi)現(xiàn)在是由我們公司自己交的，該如何做分錄呢，你公司交付的工地水電費(fèi)，也要計(jì)入“開發(fā)成本”科目。

2、以上你們沒有提到的分錄是不是都做對(duì)了，開發(fā)成本是用三欄式的賬頁還是用費(fèi)用的多欄式賬頁？（1）以上沒有提到的分錄，是對(duì)的。（2）開發(fā)成本一般常用“多欄式”賬頁。

也可以使用“三欄式”帳頁。

6.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程及分錄

一般都是幾年一周期，前幾年開發(fā)，一年賣房子。

開發(fā)時(shí)：土地成本?。òㄍ恋爻鲎尳鹉切?，房屋建造成本啊和工地上的工人工資?。ㄒ话愣疾皇亲约旱墓こ剃?duì)做，估計(jì)沒這個(gè)工資，一般應(yīng)該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價(jià)結(jié)算）都計(jì)入開發(fā)成本借 開發(fā)成本（如果是土地成本，就設(shè)置個(gè)2個(gè)科目，土地成本）貸 銀行存款（或者其他）弄清爽點(diǎn)，到清算的時(shí)候，自己方便很多。以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì)務(wù)費(fèi)啊，辦公費(fèi)啊，差旅費(fèi)啊，還有借款利息什么的，都放開發(fā)間接費(fèi)用。

會(huì)計(jì)分錄類似開發(fā)成本預(yù)售時(shí)：借 銀行存款貸 預(yù)收賬款-（某某某）交付時(shí)：確認(rèn)收入借 預(yù)收賬款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本：在銷售差不多的時(shí)候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有）將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本其他的，該清算就清算了吧。附件一條，因?yàn)楝F(xiàn)在可能會(huì)存在個(gè)人借款給房地產(chǎn)公司：借 銀行存款貸 其他應(yīng)付款不知道對(duì)你有沒有幫助。

7.房地產(chǎn)需要用到的會(huì)計(jì)分錄

1、房地產(chǎn)建設(shè)：借：在建工程貸：銀行存款原材料2、房地產(chǎn)開發(fā)：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：在建工程3、房地產(chǎn)出售：借：銀行存款貸：開發(fā)產(chǎn)品4、房地產(chǎn)租賃：借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品擴(kuò)展資料：依據(jù)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-投資性房地產(chǎn)》關(guān)于計(jì)量確認(rèn)的規(guī)定：第七條 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。第八條 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

參考資料來源：百度百科-投資性房地產(chǎn)。

8.誰有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)賬務(wù)處理知識(shí)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)--不同模式售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施。

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營(yíng)銷設(shè)施模式下的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。

項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施的應(yīng)用模式 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺(tái)、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式： 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。 2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會(huì)計(jì)處理 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。 根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)用。

將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對(duì)象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對(duì)外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對(duì)于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。 （2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 （4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。 （6）當(dāng)樣板間未來出租時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十九條的規(guī)定，對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。 另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營(yíng)銷設(shè)施使用的會(huì)計(jì)處理。 作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。

完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。 3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后作為營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用的會(huì)計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所在銷售階段作為項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施使用。這種類型的營(yíng)銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。

除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會(huì)所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會(huì)所作為。

9.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理大全

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理大全 如：會(huì)計(jì)分錄，會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)報(bào)表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。

內(nèi)容好多，先發(fā)給您一部分吧：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。 1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。

計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅*稅率。 3、教育費(fèi)附加 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納，附加稅率為3%。

計(jì)算公式： 應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅*3%。 4、印花稅： （1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五； （3）購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五； （5）對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個(gè)人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級(jí)數(shù)應(yīng)納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數(shù)（元） 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計(jì)算公式： 應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額*適用稅率-速算扣除數(shù) 應(yīng)納稅額=工資薪金收2000-“三險(xiǎn)一金” 6、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。

計(jì)算公式： 應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。 計(jì)算公式： 應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業(yè)所得稅的稅率為25%， 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。

國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 7、房產(chǎn)稅 依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理 提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)） 稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 費(fèi)：教育費(fèi)附加 一、營(yíng)業(yè)稅 1.轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。

若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。 2.房屋租賃（出租） 屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)” 繳納營(yíng)業(yè)稅 4.單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)與他人 視同銷售不動(dòng)產(chǎn) 5.銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

二、增值稅 銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。 三、土地增值稅 （一）一般規(guī)定 1.出售——征 包括三種情況： （1）出售國(guó)有土地使用權(quán)； （2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售； （3）存量房地產(chǎn)買賣 其中對(duì)于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額； ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財(cái)。