評估簡答題(資產(chǎn)評估論述題11.請結合實際談一談影響房地產(chǎn)評估的各類因素愛)

1.資產(chǎn)評估論述題11.請結合實際談一談影響房地產(chǎn)評估的各類因素（ 愛

1、房地產(chǎn)評估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素和一般因素三個層次： 個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。

例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。 區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點。

主要有：商業(yè)服務業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。 一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。 2、成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產(chǎn)的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產(chǎn)的實體有形損耗；如果被評估資產(chǎn)存在功能和技術落后，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產(chǎn)的功能性貶值；如果被評估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶損因素。 成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產(chǎn)的角度來反映資產(chǎn)的交換價值的，即通過資產(chǎn)的重置成本反映資產(chǎn)的交換價值。

只有當被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費用才能構成其交換價值的內(nèi)容。只有當資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來經(jīng)濟利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。

從這個意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。同時，采用成本法評估，還應當具備可利用的歷史資料，形成資產(chǎn)價值的耗費也是必須的。

2.資產(chǎn)評估相關知識的學習復習要點

復習時，在自己歸納的基礎上，再和老師全面系統(tǒng)的總結進行對照。

查出漏缺，分析原因，從而完善自己的歸納，進一步加強對知識的理解，弄懂還沒有搞清楚的問題，透徹理解和掌握好全部基礎知識。通過以上第二和第三兩個環(huán)節(jié)，主要是把以前所學的分散的、個別的、孤立的知識聯(lián)系起來，變成系統(tǒng)的知識，從而對知識的理解和掌握產(chǎn)生質(zhì)的飛躍復習時，在自己歸納的基礎上，再和老師全面系統(tǒng)的總結進行對照。

查出漏缺，分析原因，從而完善自己的歸納，進一步加強對知識的理解，弄懂還沒有搞清楚的問題，透徹理解和掌握好全部基礎知識。通過以上第二和第三兩個環(huán)節(jié)，主要是把以前所學的分散的、個別的、孤立的知識聯(lián)系起來，變成系統(tǒng)的知識，從而對知識的理解和掌握產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。

3.

1、收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

采用收益法評估，基于效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。

資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。

它涉及3個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續(xù)時間。 因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。

從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；第二，資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；第三，被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。 收益法能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值，與投資決策相結合，易為買賣雙方所接受。

但是預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

2、機器設備評估方法主要為市場比較法、收益法、成本法三種。 其中：重置成本法是機器設備評估最常用的方法。

成本法是從成本的角度來衡量資產(chǎn)的價值，它首先估算與評估對象完全相同或功能相同的全新資產(chǎn)的成本。如果被評估對象是一臺全新的設備或一個全新的工廠，則被評估對象的價值為它的重置成本。

根據(jù)替代性原則，在進行資產(chǎn)交易時，購買者所愿意支付的價格不會超過按市場標準重新購置或構建該項資產(chǎn)所付出的成本。 如果被評估資產(chǎn)已經(jīng)使用過，則應該從重置成本中扣減在使用進程中的自然磨損、技術進步或外部經(jīng)濟環(huán)境導致的各種貶值。

因此，成本法是通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法。 使用成本法評估機器設備的核心問題有兩個方面：一是正確估算重置成本；二是合理確定各種貶值的因素，并量化貶值。

機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發(fā)生的必要的合理的直接成本費用、間接成本費用和資金成本。 其中： 1、外購機器設備的重置成本主要包括：設備自身的購置價格，運雜費和安裝調(diào)試費。

對設備安裝調(diào)試較長的，還需要考慮是否需要計算設備購置及安裝調(diào)試占用資金成本。 2、進口機器設備的重置成本主要包括：現(xiàn)行國際市場的離岸價格（FOB）、境外途中保險費、境外運雜費、進口關稅、增值稅、消費稅、銀行及其他手續(xù)費、國內(nèi)運雜費、安裝調(diào)試費等。

如果是到岸價格（CIF），其中已包含了境外途中保險費和境外運雜費。在評估時要注意兩種價格內(nèi)涵的差別。

3、自制設備的重置成本主要包括“制造成本和相配比的期間費用（如應攤的管理費用和財務費用）；大型設備的合理制造利潤；其他必要的費用（如設計、論證等前期費用）；安裝調(diào)試費用等。 目前工廠產(chǎn)品成本計算是按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定，采用制造成本法，產(chǎn)品的成本是制造成本。

而重置成本法評估機器設備要求估算的是該項機器設備的完全成本。忽視兩者差別，在評估時如直接以企業(yè)自制設備的賬面成本作為評估值，而漏計了應包含的相配比的期間費用，勢必低估機器設備的評估值，帶來風險。

設備成新率反映評估對象時的新舊程度，也就是機器設備的現(xiàn)時狀態(tài)與設備全新狀態(tài)的比率。設備成新率求取通常采用使用年限法、觀察分析法和修復費用法等方法。

其中： 1、運用使用年限估測設備成新率時應注意：設備的總使用年限為正常負荷情況下的使用所限，而非自然使用年限，超負荷運轉(zhuǎn)或負荷不夠，都應在自然使用年限上結合生產(chǎn)環(huán)境進行科學合理的增減。 設備的尚可使用年限為正常負荷下使用年限。

2、運用觀察分析法特別要注意的是要多聽取實際操作人員和設備維修人員介紹設備的實際使用狀況和技術狀況。 3、運用修復費用法應注意：可修復機器設備是指設備經(jīng)修理后能夠達到正常工作狀態(tài)；修復后機器設備成新率是指在設備達到正常工作狀態(tài)下的成新率。

4.該題目是資產(chǎn)評估試題

首先分析評估目的、可選用哪些方法進行評估。高校辦公樓一般自用，或部分出租，這里就要分析各種方法的適用性：

1、如果不存在活躍的租賃市場或不可能出租，那么收益法就不適用了；如果存在活躍租賃市場，可以考慮采用收益法，這里就需要確定租賃價格、空置率、管理費用、需要繳納的稅金、折現(xiàn)率等。

2、作為高校的辦公樓，出售是否可行（這與評估目的相關，是轉(zhuǎn)讓還是抵押等），如果不可能出售，那么用市場法也不合適，如果可以出售，就需要調(diào)查周邊類似辦公物業(yè)的市場售價，采用市場法進行評估，需要調(diào)查的指標包括建成年代、裝修、物業(yè)管理等等，同時，也需要考慮模擬辦公樓整體轉(zhuǎn)讓與選擇案例個體轉(zhuǎn)讓存在的交易難度修正等。

3、如果既不存在活躍的租賃市場，也不存在市場交易市場，那么唯一可能的方法就是成本法。成本法一般可以采用預決算調(diào)整、類比修正等方法，前者需要收集原房產(chǎn)建造時的預決算資料，后者需要調(diào)查一些與被評估房產(chǎn)在結構、樓層、裝修等方面存在可比性的房產(chǎn)，然后進行適當?shù)男拚?/p>

可能這樣描述比較適合于實物，希望對考試試題也有幫助！