房地產(chǎn)成本管理方法(房地產(chǎn)成本管理方法)

1.房地產(chǎn)成本管理方法有哪些

成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項(xiàng)目（如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓）的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。 一、合同管理 公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實(shí)的平臺。 1.合同匯簽與分類。 合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。 2.合同的錄入與執(zhí)行。 將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。 3.報(bào)告。 按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。 二、工程預(yù)算及資金瞥理 參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。 1.工程預(yù)算的編制、錄入。 工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。 2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項(xiàng)目。 在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理有哪些要點(diǎn)

成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。

本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項(xiàng)目（如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓）的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。

成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。

三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。 一、合同管理 公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。

合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實(shí)的平臺。 1.合同匯簽與分類。

合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。

采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。

工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。

2.合同的錄入與執(zhí)行。 將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。

合同錄入后，成本會計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。 3.報(bào)告。

按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。 二、工程預(yù)算及資金瞥理 參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。

因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。 1.工程預(yù)算的編制、錄入。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。

工程預(yù)算的錄入指成本會計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。

分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項(xiàng)目。

在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。

3.房地產(chǎn)成本如何控制管理

成本采購系統(tǒng)可以對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目估算、項(xiàng)目預(yù)算、合同支付、竣工結(jié)算等進(jìn)行項(xiàng)目成本全生命周期信息化管控，實(shí)現(xiàn)多角色、多場景、多維度智慧高效協(xié)同的智能信息化管理云。滿惠科技成本采購云，是一個功能強(qiáng)大、平臺一體化的信息管理系統(tǒng)，具有以下亮點(diǎn)：

1、全域成本統(tǒng)籌，節(jié)省成本費(fèi)用

建立事前預(yù)算、事中控制到事后分析的全域費(fèi)用管控，實(shí)時(shí)掌控成本運(yùn)營狀況，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控到協(xié)同共贏。

2、智能成本核算，提高工作效率

智能記賬和精準(zhǔn)數(shù)據(jù)核算，減輕財(cái)務(wù)人員高強(qiáng)度的審核、記賬工作，將被動工作轉(zhuǎn)化為主動管理，提高工作效率。

3、成本動態(tài)監(jiān)管，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

以動態(tài)成本監(jiān)控為中心，實(shí)現(xiàn)當(dāng)前動態(tài)成本與目標(biāo)成本的對比分析，智能化、系統(tǒng)化、數(shù)字化控制體系，讓企業(yè)支出可算、可控、可省。

4、數(shù)據(jù)高效互聯(lián)，支撐科學(xué)決策

與財(cái)務(wù)工作系統(tǒng)無縫集成，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，打通數(shù)據(jù)孤島，為財(cái)務(wù)決策提供實(shí)時(shí)、精準(zhǔn)、有效的數(shù)據(jù)支撐。

4.房地產(chǎn)公司成本管理的內(nèi)容都包括什么

成本管理1. 作業(yè)目的 向公司所屬各開發(fā)項(xiàng)目提供系統(tǒng)的成本管理的基本方法，旨在統(tǒng)一和規(guī)范財(cái)務(wù)人員的實(shí)務(wù)操作，使項(xiàng)目成本得到動態(tài)的有效的控制和管理。

2. 主管崗位 總會計(jì)師：批準(zhǔn)籌資和收支計(jì)劃，審批每筆支付（必要時(shí)可限額授權(quán)），統(tǒng)籌公司的資金安排，協(xié)助指導(dǎo)處理相關(guān)疑難問題。主辦崗位 成本核算：按作業(yè)要求和描述操辦具體業(yè)務(wù)。

3. 作業(yè)要求3.1 建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報(bào)告（初稿）中的總投資計(jì)劃，定稿后據(jù)此編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開發(fā)過程中根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。

3.2 合理安排資金：對項(xiàng)目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計(jì)劃，本主辦崗位應(yīng)從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后執(zhí)行。3.3 設(shè)立臺帳：每個開發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺帳，正確歸集開發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

3.4 統(tǒng)一會計(jì)科目和核算辦法：本主辦崗位應(yīng)遵守統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項(xiàng)目經(jīng)理，使項(xiàng)目經(jīng)理在申報(bào)項(xiàng)目收支時(shí)能正確對應(yīng)（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《成本核算》）。

3.5 加強(qiáng)與項(xiàng)目組的業(yè)務(wù)溝通：本主辦崗位應(yīng)及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)的總體情況，收集資料，每月與項(xiàng)目組的成本控制崗位人員核對數(shù)據(jù)，隨時(shí)糾錯防漏，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應(yīng)熟悉國家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務(wù)部門的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。

在與營銷策劃和項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。4. 作業(yè)描述4.1 項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)管理4.1.1協(xié)助總會計(jì)師參與可行性報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書的編制，確定資金來源，按照項(xiàng)目組辦齊四證的時(shí)間節(jié)點(diǎn)籌劃貸款，對照項(xiàng)目組的支付計(jì)劃和營銷部門的回籠計(jì)劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。

據(jù)此編制籌資計(jì)劃。4.1.2 本主辦崗位必須對項(xiàng)目進(jìn)行全面熟悉了解，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地及時(shí)地收集以下相關(guān)資料，以供貸款和財(cái)稅部門審查需要。

4.1.2.1 可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書；4.1.2.2 土地受讓合同；4.1.2.3 政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，由項(xiàng)目經(jīng)理在圖上標(biāo)明分期實(shí)施的范圍，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號；4.1.2.4 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖及調(diào)整說明，工程進(jìn)度計(jì)劃；4.1.2.5 四證：房地產(chǎn)權(quán)證（土地部分），建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證。4.1.3 按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《成本核算》），設(shè)立合同臺賬和會計(jì)臺賬，如本項(xiàng)目有特殊情況需要增設(shè)與規(guī)定科目平級的科目，應(yīng)報(bào)總會計(jì)師批準(zhǔn)，如在規(guī)定科目下級增設(shè)科目，應(yīng)向總會計(jì)師備案。

4.1.4 聯(lián)系項(xiàng)目公司對口的稅務(wù)部門，了解和研究對口稅務(wù)部門的稅務(wù)政策，辦理申購稅務(wù)發(fā)票等業(yè)務(wù)。4.2 施工階段的財(cái)務(wù)管理4.2.1 確定或調(diào)整次月資金計(jì)劃。

本主辦崗位在每月末審核項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)的次月用款計(jì)劃，如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符的，應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理附送經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)的書面報(bào)告，據(jù)此調(diào)整資金計(jì)劃。4.2.2 合同臺賬登記。

每個合同在第一次撥付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)建立該合同的臺賬（詳見附表一《項(xiàng)目合同執(zhí)行情況表》）并于今后每次付款時(shí)按規(guī)定格式登記。將合同中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)條款，合同簽章等主要內(nèi)容的復(fù)印件附在憑證后。

同一開發(fā)項(xiàng)目的合同（包括附件，補(bǔ)充協(xié)議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補(bǔ)充協(xié)議等做二級編號。所有編號必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。

合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項(xiàng)目完工當(dāng)年的憑證一起保存。4.2.3 工程付款管理。

本主辦崗位收到項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)的《工程用款申請表》（詳見附表二）后，除仔細(xì)校對數(shù)據(jù)是否有計(jì)算錯誤，用款類別有否填錯，發(fā)票是否正規(guī)外，應(yīng)核對以下內(nèi)容并據(jù)此判定屬于正常用款或特殊用款：4.2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗(yàn)工月報(bào)已經(jīng)投資監(jiān)理和項(xiàng)目經(jīng)理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內(nèi)；而且用款額度已列入本月資金計(jì)劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉(zhuǎn)報(bào)總會計(jì)師批準(zhǔn)后交出納支付。

出納在申請表的實(shí)付記錄欄填寫本次實(shí)付金額和出賬日期后復(fù)印一份交還項(xiàng)目經(jīng)理。由現(xiàn)場的成本控制崗位人員據(jù)此登錄在現(xiàn)場的“工程撥款”臺賬上。

4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內(nèi)，需由項(xiàng)目經(jīng)理附送補(bǔ)充合同，此補(bǔ)充合同須經(jīng)原合同簽署人簽署，并經(jīng)合同管理部門確認(rèn)；如申請用款的額度沒有列入本月資金計(jì)劃，項(xiàng)目經(jīng)理需附送書面的陳述理由并經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應(yīng)根據(jù)付款依據(jù)是否充分、本月資金計(jì)劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報(bào)總會計(jì)師批示。

總會計(jì)師如有異議，應(yīng)和總經(jīng)濟(jì)師再次協(xié)調(diào)，如不能取得一致意見，可在申請表上簽署意見后報(bào)總經(jīng)理最后批示。4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應(yīng)于。

5.房地產(chǎn)企業(yè)的的成本核算方法有哪些

一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1.土地開發(fā)成本。

土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)用地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開發(fā)成本。

房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)成本。

它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4.代建工程開發(fā)成本。

它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1.一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。

2.前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程（臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等）費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集。4.建筑安裝工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)：指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目內(nèi)。

6.開發(fā)間接費(fèi)：。

6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

成本——實(shí)施項(xiàng)目中所需用的花費(fèi)成本管理——是項(xiàng)目管理的一個子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

資源計(jì)劃編制——確定執(zhí)行項(xiàng)目活動所需資源的種類（人工、機(jī)具和材料）及數(shù)量。成本估算——估算完成項(xiàng)目活動所需資源的成本。

成本預(yù)算——把成本估算分?jǐn)偟巾?xiàng)目的各個子項(xiàng)上。成本控制——控制項(xiàng)目預(yù)算的變化。

成本管理歷來是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個重頭戲，地產(chǎn)開發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最小化。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理都伴隨著每一個開發(fā)商、每一個開發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目開發(fā)的每一個階段。

然而，到現(xiàn)在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中，聽得最多的一個詞——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。一、程項(xiàng)目成本管理的發(fā)展階段在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，一個工程建設(shè)項(xiàng)目的成本管理主要由當(dāng)時(shí)企業(yè)設(shè)置的職能部門——財(cái)務(wù)處或科行使成本管理的職能，當(dāng)時(shí)是計(jì)劃、工程、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)幾個部門是分離的。

在一個工程局或處落實(shí)一個工程后，工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程地點(diǎn)的相關(guān)自然條件，編寫施工組織設(shè)計(jì)或施工方案；統(tǒng)計(jì)處或科熟悉圖紙，統(tǒng)計(jì)工程量；計(jì)劃處或科根據(jù)工程所在地的相關(guān)自然條件，編制該工程的單位估價(jià)表，再將工程方面提出的施工組織設(shè)計(jì)、統(tǒng)計(jì)方面統(tǒng)計(jì)出的工程量匯在一起，進(jìn)行整個項(xiàng)目的工料分析，得出整個工程的人工、材料、機(jī)具使用總量。根據(jù)工程項(xiàng)目的總體完工時(shí)間要求，計(jì)劃處或科編制勞動力使用計(jì)劃、機(jī)具使用計(jì)劃、材料使用計(jì)劃。

財(cái)務(wù)處根據(jù)上述計(jì)劃，編制工程項(xiàng)目資金使用計(jì)劃，銀行信貸計(jì)劃。在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，一個單位的財(cái)務(wù)資金情況屬于保密的，工程的、計(jì)劃的、統(tǒng)計(jì)的一般普通人員根本不知道，而財(cái)務(wù)也不多管工程等其他部門的實(shí)際工作狀態(tài)、工程進(jìn)展情況。

因此就出現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的成本管理等于秋后算帳，沒起到監(jiān)督和控制作用。改革開放后，特別是在工程建設(shè)基本程序中強(qiáng)制引入工程項(xiàng)目監(jiān)理制后，才將工程建設(shè)成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的過程，監(jiān)理工作的基本原則是事前控制為主，事中控制為輔堅(jiān)持事后反饋控制，在這一時(shí)期，工程項(xiàng)目的成本管理，主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)階段。

當(dāng)然，作為一個開發(fā)項(xiàng)目來說，工程成本80%以上就發(fā)生在這一階段。正是由于這一原因，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商把成本控制的主要精力集中于本階段。

就是這種過分強(qiáng)調(diào)某一階段成本，而輕視了其他階段的有形成本（如物業(yè)管理成本）、無形成本（如社會效益、業(yè)主口碑），致使少量開發(fā)商失去一部分業(yè)主、失去一部分市場。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，監(jiān)理介入主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)階段。

從監(jiān)理的角度，監(jiān)理工作范圍，主要是依據(jù)監(jiān)理合同中業(yè)主委托的監(jiān)理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理。實(shí)際上在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施中，監(jiān)理是不管工程成本的，由建設(shè)方進(jìn)行成本管理。

建設(shè)方進(jìn)行的成本管理，他的依據(jù)是造價(jià)咨詢公司編制出來的工程造價(jià)。由于造價(jià)咨詢公司相關(guān)人員未到工程所在地對第一手資料進(jìn)行收集，編制出來的造價(jià)在執(zhí)行過程中，總與現(xiàn)場的基本情況有出入，再加上材料市場價(jià)格波動，不確定因素增加，這就是在市場經(jīng)濟(jì)情況下的總包合同的一類風(fēng)險(xiǎn)。

如果價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在承包商所能接受的范圍內(nèi)，工程建設(shè)質(zhì)量、工期尚可保證，如果超過他所能承受的范圍，承包商就會想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補(bǔ)償。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得到的利益，這也是業(yè)主的一種損失。

基于上述原因，就有必要改革現(xiàn)有管理模式，尋求一種新的管理方法。而現(xiàn)代項(xiàng)目的成本管理模式就能很好的解決這個問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)代成本管理現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理定義：用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。從上述定義可以看出，成本控制是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的其中一個環(huán)節(jié)，從邏輯上講，它在這個過程組中是最后一個控制、反饋過程。

如果我們要使項(xiàng)目成本管理取得績效，我們就不能忽視前三個過程的過程成果及其質(zhì)量。1、資源計(jì)劃編制它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時(shí)估算。

工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項(xiàng)目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報(bào)告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結(jié)論對后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚。

7.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有哪些方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為下列不同的形式：

(1)按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。

(2)按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。

(3)按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程（包括預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、反饋等），是項(xiàng)目全部管理任務(wù)（如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等）的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對項(xiàng)目管理的整個系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。

作為一個完整的項(xiàng)目管理系統(tǒng)應(yīng)將項(xiàng)目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項(xiàng)目活動融合成一個完整有序的整體。在此結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程，將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)描述為下列幾個子系統(tǒng)的結(jié)合體。

8.房地產(chǎn)成本控制管理

去百度文庫，查看完整內(nèi)容>內(nèi)容來自用戶：李成棟房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施一、投資決策階段投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個項(xiàng)目的成敗。

在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。1.組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)、專業(yè)的工作。

在投資決策階段，公司需要組織一個由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價(jià)工程師、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。

在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.進(jìn)行詳細(xì)的成本分析（1）土地開發(fā)成本土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30%，因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：①土地出讓金。土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。

②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓。