買菜場(chǎng)商鋪(購(gòu)買商鋪需要注意哪些問(wèn)題?)
1.購(gòu)買商鋪需要注意哪些問(wèn)題?
如下： 1、商鋪的產(chǎn)權(quán)。
商鋪的產(chǎn)權(quán)一定要清晰，購(gòu)買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽業(yè)主的一面之詞。 2、商鋪本身結(jié)構(gòu)。
不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等；只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對(duì)象的使用標(biāo)準(zhǔn)。 3、配套設(shè)施。
良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)狻⑷蹼娫O(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購(gòu)買前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。 4、選擇好地段，地段直接關(guān)系到商鋪的價(jià)格，購(gòu)買者應(yīng)該綜合自己的購(gòu)買能力而定，太偏的地方近期沒(méi)有多少升值空間，太繁華的地段價(jià)格比較高，應(yīng)該綜合所選的地方的規(guī)劃情況考慮。
2.買商鋪需要注意什么?
購(gòu)買商鋪的十個(gè)應(yīng)注意事項(xiàng)： 注意一：用途 目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來(lái)的住宅通過(guò)“居改非”變更過(guò)來(lái)的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”（全稱是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。 從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”；從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)規(guī)定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營(yíng)功能。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。 可以看出，所投資的“商鋪”如果原來(lái)是居住用地的話，以后會(huì)有麻煩。
注意二：規(guī)劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。 從宏觀角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來(lái)肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。
從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價(jià)值。 注意三：相關(guān)權(quán)益 所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。
前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來(lái)是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會(huì)涉及到投資客的“權(quán)益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來(lái)簽訂的協(xié)議內(nèi)容。如果租客放棄“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書面證據(jù)。
至于原有的裝修、設(shè)備等問(wèn)題，投資客也要問(wèn)清楚其中的權(quán)益范圍，以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?注意四：面積大小 商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。
但從個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)及自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。 類似面積商鋪有市場(chǎng)層面廣、出租容易、經(jīng)營(yíng)靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢(shì)，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過(guò)大。
選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價(jià)值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。 注意五：用途結(jié)構(gòu) 商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對(duì)個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。
要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。
商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。
一層用于經(jīng)營(yíng)，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。 要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來(lái)便于經(jīng)營(yíng)；二來(lái)物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應(yīng)提高了。
注意六：設(shè)備裝修 購(gòu)買商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對(duì)房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。 一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。
雙方簽訂買賣合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi)，折價(jià)的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
注意七：稅費(fèi)品種 商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。因?yàn)椋@些費(fèi)用所占房?jī)r(jià)的比例很高。
主要有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。
據(jù)說(shuō)，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。 注意八：抵押貸款 投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識(shí)。
目前，銀行對(duì)商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬(wàn)元、貸款成數(shù)大都為5成。而對(duì)于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。
因?yàn)?，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。 商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評(píng)估公司擬定。
所估價(jià)格一般不會(huì)超過(guò)評(píng)估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。 注意九：回報(bào)時(shí)間 商鋪投資講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，從目前國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長(zhǎng)期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。
對(duì)于商鋪投資來(lái)說(shuō)，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報(bào)通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域市場(chǎng)從無(wú)到。
3.購(gòu)買商鋪的注意事項(xiàng)有哪些
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場(chǎng)不斷波動(dòng)中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說(shuō)法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商場(chǎng)內(nèi)鋪以及地下底商。 2。
找準(zhǔn)定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因?yàn)樗幍牡胤讲灰粯?，其生意肯定?huì)不一樣，這個(gè)就跟當(dāng)?shù)氐姆諊嘘P(guān)。
學(xué)會(huì)借力，就是要學(xué)習(xí)找一個(gè)對(duì)自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場(chǎng)一樣，周圍總有一些便利店和賣家具、窗簾、地板等供應(yīng)一樣，這個(gè)就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時(shí)機(jī) 把握投資時(shí)機(jī)有訣竅。
從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機(jī)，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對(duì)較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴開發(fā)商的后期運(yùn)營(yíng)能力，特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪，風(fēng)險(xiǎn)很大，如果開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力不行，虧損也是常有的。
4.買商場(chǎng)里面的商鋪要注意哪些事項(xiàng)
一、購(gòu)買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在簽訂商鋪買賣合同時(shí)注意： 1、房屋用途?？词欠翊_實(shí)為商用，并在合同中注明； 2、公用分?jǐn)偯娣e。
商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對(duì)買鋪者來(lái)說(shuō)，購(gòu)鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來(lái)價(jià)格上幾萬(wàn)元的變動(dòng)，建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
同時(shí)，讓開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法； 3、物業(yè)管理。許多購(gòu)房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購(gòu)房者在購(gòu)買商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)； 4、交房條件。
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)注意驗(yàn)收。 三、相當(dāng)一部分人在購(gòu)買商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。
有一點(diǎn)要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷。一、購(gòu)買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在簽訂商鋪買賣合同時(shí)注意： 1、房屋用途?？词欠翊_實(shí)為商用，并在合同中注明； 2、公用分?jǐn)偯娣e。
商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對(duì)買鋪者來(lái)說(shuō)，購(gòu)鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來(lái)價(jià)格上幾萬(wàn)元的變動(dòng)，建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
同時(shí)，讓開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法； 3、物業(yè)管理。許多購(gòu)房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購(gòu)房者在購(gòu)買商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)； 4、交房條件。
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)注意驗(yàn)收。 三、相當(dāng)一部分人在購(gòu)買商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。
有一點(diǎn)要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者要慎重評(píng)估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。
